针对房地产市场存在的部分销售乱象，去年5月以来，多地先后出台摇号购房政策，截至目前已在7个热点城市实施。各地政策有何异同?具体如何实施?要达到什么效果?

各地摇号购房政策有何异同?

自去年5月上海(楼盘)、南京(楼盘)出台新房销售摇号政策后，长沙(楼盘)、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。今年3月以来，实施摇号政策的城市不断扩容，武汉(楼盘)、西安(楼盘)和杭州(楼盘)等城市也相继发布了摇号新政。

目前实施新政的7个城市，摇号政策各有异同。记者梳理发现，其共同点在于均强调一次性申报所有房源，或一次性售出所有准售房源;都强调摇号购房过程的公平和公正，均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。

但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面，上海和成都规定，“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定，意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房;武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。”

值得一提的是，杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜，部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障;武汉规定，在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围;长沙则规定，“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。

摇号购房过程如何操作?

从各地出台的摇号购房细则来看，房地产开发企业均应依据公证机构摇号结果，组织购房者按序选房并办理有关手续，有关部门对选房和登记备案过程进行监督。

记者在上海市东方公证处看到，与以往开发商自行摇号确定选房顺序不同，新政要求摇号排序必须在公证下进行，且使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果当场公示。随后，认购客户将在开盘现场进行按序选房和签约。

“以往开盘，开发商都是用自己的摇号系统。一些热门楼盘总有人托关系、递条子，因此确实会‘暗箱操作’，如固定几个关系号使其可以优先选房。但现在摇号过程在公证处进行，弄虚作假就成了违法行为，这对于开发商来说具有威慑力。”融创上海城市公司营销负责人告诉记者，“在开盘选房环节，开发商必须严格按照公证处摇号排序的结果，依序进行，保证公开、公正、透明。”

以上海春节后首个摇号楼盘“同济融创玫瑰公馆”为例，该项目负责人介绍说，在取得预售证之前，开发商就发布声明，向购房者做出“抵制炒房行为、杜绝不良机构从中谋私利”的承诺，并给出举报热线;取得预售证后，该项目则陆续在微信公众号上发布系列公告——销售公告、准售房源公告、摇号排序规则、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示、开盘摇号结果公示等关键信息。“对于开发商来说，摇号政策影响的不仅仅是选房本身，而是让整个购房过程全部在阳光下运行，信息披露必须更加透明，以此最大程度地挤压寻租空间。”

成功中签该项目的王女士告诉记者，摇号购房新政出台后，感觉整个买房过程公平透明了很多。“以前楼盘开盘，开发商一般会人为制造哄抢的气氛，购房者只有几秒钟做决定，往往抢完房都不知道自己选了哪套。此次选房安排在2天内完成，让我们不必在紧张的情况下完成选房，这说明政府推出的摇号政策是从购房者切身利益出发设计的，为楼市的平稳健康发展创造了公平公正的环境。”

摇号购房要达到什么效果?

业内人士认为，摇号购房意味着公证机构全程监督，可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象。去年以来，部分开发商通过变相加价，巧妙地绕过政府限价提升了购房总价格，关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷。

在政府严格限价机制下，不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差，存在明显的套利空间，引发人们抢购新房。业内人士说，收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担，同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性。这正是新房摇号销售要杜绝的现象。

此外，在去杠杆的大环境下，房企融资难度不断增加，贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本。因此，开发商更倾向于选择交付全款的购房者，而采用公积金贷款购房或者置换购房的，往往是自住型需求，新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，一二手房价倒挂导致购房者追逐价差变身投资者，“买到即是赚到”的心理导致购房者群体扩大，进而加剧供需矛盾，而摇号政策有利于实现购房公平。

易居智库研究总监严跃进也认为，部分城市的摇号购房政策对于刚需人群的倾斜，有助于他们能够以较为公平的方式选到房。?