在房地产市场进入存量时代后，一、二线城市二手住宅成交量占整体市场成交情况的比重越来越高，二手房成交量开始能客观合理地反映大中城市的购房需求。在土地新增供应有限，新房高端化、郊区化严重的情况下，供应与需求错配，刚需购房者通过二手住宅满足自身住房需求，部分城市甚至出现一、二手房倒挂现象。

近日，据上海易居房地产研究院发布的《2018年20城二手住宅成交量偏离度报告》显示，2018年，易居研究院监测的20个城市二手住宅成交量为119.1万套，同比下降16.8%。20城二手住宅成交量偏离度为-7.1%。2017年和2018年二手住宅成交量在均值处波动，总体来看，二手房市场较为理性，部分城市也出现二手房价格稳中有跌的情况。

易居研究院认为，2018年受到房地产市场调控的影响，加之2015年和2016年二手住宅成交量爆发一定程度上透支了部分购房需求，导致2017年和2018年购房需求不足，二手房市场延续了2017年的低迷态势。

从历史走势来看，2012年在“限购、限贷”等政策调控下，二手住宅成交量处于历史低位。2013年成交量以53.8%的增幅回升。2014年市场再度降温。2015年，在去库存利好政策刺激、多轮降息、信贷宽松的背景下，大量资金涌入楼市。在热点城市新房供不应求的状态下，刚需人群开始转向存量房市场，2016年二手住宅交易量更是达到2012年以来的高点。2017年在因城施策的调控政策下，二手住宅成交量再次步入下行通道。

将20城按城市能级分类来看，一、二、三线城市2018年二手住宅成交量均出现不同程度的萎缩。2017年和2018年二手住宅成交量均低于2012年以来平均值。目前一线城市二手住宅成交量已处于低位，预计2019年成交量将小幅上升。

易居研究院研究员姚方表示，在监测的20城中，2017年就已开始降温的上海、天津、厦门、北京、深圳、南京二手住宅成交量已低位盘整两年以上，2019年下降空间有限，尤其是上海、天津、厦门有望率先企稳、甚至反弹。而无锡、金华、扬州等城市经过连续两年的二手住宅成交量增加，未来一两年下行风险较大。

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