21世纪经济研究院分析师 卢常乐

导读

东部地区城市的二手房挂牌价格下行压力最大，挂牌均价由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，环比降幅为1.18%。

2019年春节，返乡置业潮开始退热，今年过年你去看房了吗?

据中金报告称，春节假期上海、南京等17个重点城市新房销售面积较去年同期下降了56%，房地产行业基本面延续加速下降趋势。同时，春节返乡置业行情不振的基本趋势也延伸影响至各地的二手房市场表现。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2019年1月，全国100个重点城市中二手房挂牌均价环比下跌1.05%，已经连续5个月下跌，下跌城市数量环比上月虽有所减少，但降幅正逐步扩大。其中，值得关注的是重点二线城市挂牌均价受政策影响明显，降幅最大。

春节前后正值返乡置业旺季，全国百城的二手房市场挂牌价出现了哪些变化?为何重点城市二手房挂牌价降幅最明显?未来预计会有怎样的市场趋势?

对此，21世纪经济研究院分析师将结合1月份百城二手房挂牌价格数据进行分析，同时选取北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、重庆、武汉、南京和成都10个城市的楼市成交数据，尝试分析重点城市二手房挂牌价降幅明显的变化原因与未来趋势。

二手房均价连跌5个月

2019年1月，全国100个重点城市二手房挂牌均价为14902元/平方米，环比下跌1.05%，已经连续下跌5个月。

从涨跌城市的数量来看，1月份二手房挂牌均价下跌的城市数量远多于上涨的城市数，且平均价格降幅明显高于涨幅。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，1月全国二手房挂牌均价上涨城市数为35个，平均涨幅为0.95%;下跌城市数为64个，平均降幅为1.98%。

21世纪经济研究院分析师发现，1月的全国百城二手房市场的分化现象依然明显，一方面部分城市受户籍制度的改革、购房资质的适度放松等利好政策影响，房价环比出现上涨，但平均涨幅明显收窄;另一方面，部分城市在政策高压影响下，二手房市场持续下行，挂牌均价下跌城市数量占比较大，且平均价格降幅有所扩大。

监测数据显示，在全国重点城市方面，四个一线城市中，北京、上海、广州和深圳的二手房挂牌均价环比数据为-1.08%、0.4%、-2.47%和-1.27%，其中仅有上海的1月二手房挂牌均价是环比正增长，广州成为二手房挂牌均价下跌最多的城市。

值得一提的是，在统计的10个重点城市中，1月份二手房挂牌均价环比出现正增长的仅有上海和苏州两城，其余八城皆出现了不同程度的降幅。

实际上，今年1月份重点城市二手房挂牌价格的变动特征，亦是2018年下半年以来重点城市二手房市场总体趋势的延续。其与去年下半年以来，重点城市二手房价格随着成交量的持续走低，市场乏力价格上涨动力不足的原因密切相关。

据贝壳研究院统计数据显示，2018年下半年中，重点城市二手房成交均价下跌的城市占比由三季度的18%上升至四季度的38%。同时，2018年四季度监测的成都、济南、西安、杭州、上海、北京、重庆、青岛、长沙、合肥、深圳、天津、南京、武汉和大连15个重点城市的二手房市场成交均价的环比数据皆为负增长，其中成都、济南和西安三个城市的二手房成交均价环比降幅都超过了5%。

21世纪经济研究院分析师认为，2018年下半年以来，二手房价格持续下滑的原因与前期价格过快上涨有关，与2015年相比，2018年百城二手房中房价跨越万元大关的城市数由19个增至58个，尤其是去年上半年新房限价导致部分城市一二手房价倒挂的现象较多，二手房价格上涨较快，下半年至今的市场表现更类似于市场的自发回调。

二线城市降幅明显

1月份，从不同等级的城市挂牌均价环比情况来看，各等级城市均有不同程度的下滑，其中重点二线城市的二手房价格降幅最明显。

据诸葛找房数据研究中心数据显示，总体来看，一线城市调控仍未放松，市场保持缓慢下跌的态势，挂牌均价环比下跌1.02%;二线城市因调控加码，重点二线城市在调控高压下，二手房挂牌均价环比下降幅度最大，降幅为1.14%;三四线城市的环比降幅最小，为0.99%。

分区域来看，东部、中部城市的二手房挂牌均价持续下行，降幅在1%左右，其中东部地区城市的二手房挂牌价格下行压力最大，挂牌均价由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，环比降幅为1.18%。

21世纪经济研究院分析师认为，二手房的挂牌均价一定程度上受当地楼市的市场成交情况影响，尤其是市场成交表现，能够很大程度上影响到当地二手房市场挂牌价格的预期与信心。

据CREIS中指数据显示，今年1月份监测的主要城市楼市成交同环比皆呈现出下滑的趋势。分城市来看，一线城市成交面积环比下降38.6%;重点二线城市成交面积环比下降28.4%;三四线主要城市成交面积环比下降24.6%。

具体来看，1月份广州仅成交了54.99万平方米，在四个一线城市中环比降幅最高，达到65.17%;北京环比降幅超过40%;深圳降幅近三成;上海则基本持平。

重点二线城市中，南京、苏州、杭州、成都、武汉和重庆在1月份的成交面积皆出现了较大幅度的下调，其中武汉的降幅最大，达到了51.11%，成为全国重点二线城市中成交量降幅最高的城市。

21世纪经济研究院分析师认为，1月份抛开春节假期的因素影响外，当前在中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位、地方强调“一城一策”的背景下，房地产市场局部微调的态势愈发明显，带动着各地二手房市场成交与挂牌价格的逐渐趋于理性。

由此，今年1月份重点二线城市二手房挂牌均价回调幅度明显，实则亦是受此前该类城市的二手房市场成交回调的影响。

据贝壳研究院统计数据显示，2018年以来，包括杭州、南京、天津等33个重点二线城市的二手房月度成交量持续走低，尤其是年尾11月份市场成交量与年内峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以来的低位。

21世纪经济研究院分析师认为，在2018年上半年新房限价政策频出导致一二手房价格倒挂的虚假繁荣之下，尤其是重点城市的二手房市场价格经历了一波快速上涨，进入下半年，在调控不断加码成交快速回调的市场影响下，如今二手房挂牌均价的回调迹象凸显，某种程度上亦是市场逐渐趋于理性的集中体现。

未来，随着重点二线城市人口城镇化进程的加速，经济增速的相对稳定，在户籍制度改革、购房制度适度放松，以及调控政策的边际改善共同的影响下，预计重点二线城市二手房挂牌价格持续回调将刺激一定的市场需求释放，从而带动该类城市二手房市场成交逐步回暖。

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