“九年破千亿”是四川最大房企蓝光发展(600466.SH)掌舵人杨铿在2013年提出的目标。

不到九年时间，杨铿带领蓝光发展从区域性房企走向全国，迈向千亿俱乐部。据观点指数统计，2018年全年，蓝光录得销售金额为1170.6亿元。首次迈入千亿的同时，长江商报记者在其官网发现，蓝光已成为全国百强房企TOP22，百强房企成长性TOP10第三位。

然而，开疆拓土的背后，其高层人员陆续离职、股价低迷、负债率走高，深陷诉讼纠纷等问题也日渐凸显。长江商报记者梳理发现，其近年资产负债率逐年增长，2015年至2018年三季度末，资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%，远远超过行业60%-70%的正常范围。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，蓝光发展这几年被誉为黑马类型的企业，负债攀升和其战略扩张有关，一方面不断并购项目，进行招拍挂规模扩张，另一方便需要大量资金，销售回款乏力，融资困难。作为一家区域房企，蓝光发展正在逐步开始自己的全国化布局之路，在逆周期进行扩张面临不小考验，需要更加谨慎。

全国布局扩张至50城

企业的发展往往与掌舵人的成长轨迹和性情相辅相成。1989年，蓝光集团还是成都市西城区兰光汽车零配件厂，彼时，20多岁的杨铿在成都工程机械集团上游一家机械厂工作。1990年，29岁的杨铿从国企离职下海，结束原本安逸平稳的生活创办蓝光。

蓝光发展起家于成都，在长达十多年的时间里都是蜀地房企龙头。2009年，蓝光发展先后大手笔在重庆、北京拿下地块，迈出跨向全国发展的步伐。

2015年，蓝光发展(600466.SH)成功借壳迪康药业。那一年，蓝光地产业务销售仅为182.72亿元，两年后的2017年跃至581.52亿元，三年复合增长率达78.4%。

“九年破千亿”是杨铿在2013年提出的目标。不到九年时间，杨铿秉承以“以德立信，以能制胜”的核心价值观带领蓝光从区域性房企走向全国，迈向千亿俱乐部。

2019年1月24日，蓝光发展发布2018年度业绩预增公告。公司预计2018年度实现归属于上市公司股东的净利润约为21.5亿元到24.5亿元，与上年同期相比增加约7.84亿元到10.84亿元，同比增加约57%至79%;预计2018年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为22.5亿元到25.5亿元，与上年同期相比增加约9.13亿元到12.13亿元，同比增加约68%至91%。

目前，蓝光发展已成为全国百强房企TOP22，百强房企成长性TOP10第三位。截止目前蓝光共进驻17大区域，50余座城市，100多个项目完成全国化布局。

发债“补血”三年超百亿

从拿地和销售金额来看，蓝光发展近年来处于高速扩张状态。统计显示，蓝光发展2018年全年拿地总价约284亿元，同比增长65.4%;销售金额1041.7亿元，与2017年的689.1亿元相比增长51.2%。

规模扩张之下，企业资产负债率水平也突破千亿。从2018年三季报看，截至9月30日，蓝光发展的负债总额达1087.89亿元，在A股123家上市房企中排第18位;资产负债率为81.53%，有息资产负债率42.63%。而2017年末蓝光发展的负债总额为761.94亿元，资产负债率为80%。

长江商报记者梳理发现，蓝光发展近年资产负债率逐年增长，2015年至2018年三季度末，资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。据中泰证券研究报告显示，蓝光的净负债比率约为115%。并较2017年末扩大了23.55个百分点，同期，行业平均水平在80%左右。

此外，蓝光目前的有息负债占净资产比已升至历史高位。截至2018年11月30日，公司合并口径下的借款余额为551.00亿元，较公司2017年末经审计借款余额347.81亿元增加203.19亿元，2018年1-11月累计新增借款占2017年末经审计净资产190.46亿元的106.68%，超过100%。具体来看，银行贷款增加53.01亿元、发行债券、发行资产支持票据分别增加60.88亿元和15.15亿元，其他借款则增加了74.15亿元。

有息负债快速攀升，公司对外担保金额也上涨至高位。截至2018年12月31日，公司及控股子公司对外担保余额为383.56万元，占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的263.71%;公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为365.49亿元，占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的251.29%。

负债累累下不得不发债“补血”。2018年以来，蓝光发展曾多次发债，包括在境外发行美元债券，发行公司债券和短期规模融资产品等。2016年蓝光发展永续债借了7.8亿，2017年激增到46亿，2018年上半年是50亿。2018年中期业绩报告显示，蓝光发展2018年中期平均融资成本为7.33%。可供对比的是，主流上市房企平均融资成本均值6.07%。

此外，蓝光发展的经营性现金流表现也并不乐观。2018年前三季度，蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-38.54亿元，在A股123家上市房企中位列倒数第16。

这一系列的数据也受到了金融机构的质疑。

在信用评级上，2018年6月标普评级宣布，授予蓝光发展“B+”的长期主体信用评级。标普预计，未来两年蓝光发展的杠杆率将保持在高位。同时，由于其采用轻土地战略，土地储备规模较小，利润率低于平均水平，这一状况使得蓝光发展易受到市场波动的影响，中期增长情况的可见度较低。

股价方面，2018年以来，蓝光发展的股价持续低迷。2018年1月13日，股价曾高达13.1元/股，在6月份之后，股价持续下挫，均低于8元/股。2019年2月16日收盘价为5.66元/股。

严跃进认为，蓝光在融资方面需要警惕，关键就在于需要加快项目的销售，进而回笼资金。从偿债能力的角度看，本身也压力不大，尤其是并购成本不高，部分项目并购后快速进入销售期，也可以创造更多的现金流。

诉讼纠纷赔偿上亿

然而，以“客户满意是我们的第一目标，尊重和关心员工的个人利益”为核心理念的蓝光正陷入多地项目诉讼纠纷中。长江商报记者梳理发现，仅2018年年底以来，全国就有十余起精装修维权事件。

2018年12月12日，位于泸州龙马潭蜀泸大道三段的泸州蓝光·长岛国际社区爆发业主维权。网友反映，“开发商卖房时宣传小区门口有200亩湿地公园，而且是建设中，结果去规划局问，湿地公园没有落实，涉嫌虚假宣传;10月12日，嵊州楼市曝光了蓝光雍锦世家四项维权信息;12月18日，合肥蓝光雍锦半岛有业主反映，南北入户装修标准不一等;12月26日，西安蓝光公园华府业主在微博发文，西安蓝光公园华府未达到交付标准，房屋墙体内部有明显倾斜，室内外做工粗糙;12月28日，网友发文表示位于成都市龙泉驿区蓝光翡翠澜庭(即蓝光公园华府)在通过验房后发现，房屋竟检查出了几十处问题。包括墙角、门缝等到处都是缝隙，地板、地砖多处空鼓，验房师更是直接表示，不具备入住条件。

此外，1月7日晚间，蓝光发展发布《关于控股子公司诉讼事项进展的公告》，披露重庆薪环企业港投资有限公司与蓝光发展控股子公司重庆蓝光房地产开发有限公司因合作框架协议纠纷的诉讼进展。据公告披露，最高人民法院二审判决重庆蓝光赔偿重庆薪环1.2亿元，该判决结果预计将减少公司2018年度净利润约9000万元，最终以实际执行及公司披露的年度报告为准。

值得注意的是，蓝光发展发布公告称，魏开忠因个人原因辞去公司第七届董事会董事职务。魏开忠的离职并不是个例。2016年以来，蓝光发展面临高管组团离职的窘境。2016年，蓝光发展副董事长张志成、董事会秘书蒋黎、常务副总裁张亦农、副总裁罗庚先后离职。2018年，董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇陆续离职;2018年8月，李高飞主动辞去公司董事、副总裁及董事会秘书。

“深陷全国性诉讼纠纷的背后是蓝光近两年高周转，激进扩张。”严跃进认为，区域性房企参与全国化布局应该结合自身情况，发挥自身优势，要随时监控自身的抗风险能力，不盲目扩张，而是专注于产品本身，在弯道超车中取得一席之地。此外要积极在人事等方面建立稳妥的制度，防范管理层波动，这样才可以真正形成稳健的和可持续的发展模式。

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