执掌绿城中国控股有限公司(03900.HK，以下简称“绿城中国”)半年多的时间里，张亚东上交的第一份“答卷”并不理想。

近日，浙系房企绿城中国年报发布，2018年绿城中国实现收入603.03亿元，同比增长43.7%;年内利润23.75亿元，较上年同期的26.7亿元相比下降11.04%;股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。

与股东利润“腰斩”相伴随的，还有绿城中国抬高的负债。数据显示，截至2018年底，绿城中国有息负债达到814亿元，较2017年增加了41.2%;净资产负债率为55.3%，较去年同期的46.4%有所上升。

同时值得注意的是，尽管绿城中国总裁张亚东在日前召开的2018年业绩发布会上定下了2021年实现3000亿元的销售目标，但业内人士指出，其未来面临的扩张压力依然不小。

数据显示，2018年绿城中国实现销售1564亿元，其中投资项目销售1012亿元，总销售额较2017年仅上升6.9%。

针对2018年业绩与公司财务状况相关问题，绿城中国方面对《中国经营报》记者回函表示，目前绿城中国净资产负债率为55.3%，平均利息成本5.4%，低于行业平均水平，财务状况良好。未来预计将维持稳定，银团贷款对于净资产负债率的要求是需要保持在90%以下，公司内部的要求是在80%以下。

多项目亏损

年报数据显示，2018年绿城中国取得收入603.03亿元，较2017年的419.53亿元增加43.7%;税前利润79.04亿元，较2017年的63.91亿元增加15.13亿元，增加23.7%。公司股东应占利润10.03亿元，较2017年的21.90亿元下降11.87亿元，下降幅度达到54.2%。

对此，绿城中国方面表示，下降原因主要是集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对本公司若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

在2019年3月22日的业绩会上，绿城中国CFO冯征表示，西安、沈阳、温州和青岛等项目计提亏损共17.35亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，绿城中国拨备的老项目主要受政策影响较大。他指出，因为绿城中国的项目所处的几个城市面临较大调控压力，这些城市基本上就采取了限价政策。“绿城中国有一些房子本身比较好，其成本也会相应提高，一旦限价就会对利润造成很大的损失。并且绿城中国在二线城市的布局比较多一点，去年刚好二线城市调控加码，面临的压力特别大。”另外，卢文曦指出，绿城中国本身的周转模式让其碰到政策调控也难免显得被动。

绿城中国方面回复记者称，绿城中国对沈阳全运村建设有限公司计提减值亏损4.05亿元，主要是政府限购影响，沈阳市场观望情绪上升，去化较慢;对前合作伙伴家景房地产开发集团有限公司应收款项收回具有较大不确定性，计提拨备人民币5.49亿元等。

在此基础上，2018年绿城中国的有息负债达到814亿元，较2017年增加了41.2%。2018年绿城中国净资产负债率为55.3%，较上年同期的46.4%也有所上升。绿城中国方面回复记者称，净资产负债率上升是因为公司规模扩大，为满足轻重业务发展需要，实际融资需求增加，因而带息负债总额上升。

2018年绿城中国实现销售1564亿元，只完成了全年目标的97.75%。其中投资项目销售1012亿元，总销售额较2017年仅上升6.9%。在克而瑞销售排行榜上，绿城中国由2017年的第11名跌落至第17名。

中交混改

事实上，这是张亚东执掌绿城中国以来交出的第一份“成绩单”。在业内人士看来，近年来，在中交集团的强势掌控之下，绿城中国也面临组织构架调整，包括降职裁员、利益分割、加速周转和加大投资等一系列的调整和改革。

2018年7月，绿城中国组织架构从“一体五翼”调整为“轻重并举”。2018年8月，绿城中国公告称，曹舟南主动请辞公司执行董事、行政总裁职务，中交集团派入张亚东接替曹舟南执掌绿城中国。在加入绿城中国的半年多时间里，张亚东对绿城中国的组织架构和内部管理机制进行了调整，包括投资体制机制和营销体制等。

2019年1月，绿城中国对组织架构进行了再次调整。绿城中国在“11+5”轻重布局基础上，优化调整组织架构，主要是将原本的16家子公司整合缩减为11家，由“11+5”调整为“8+3”，绿城中国的内部架构调整为“7+4”，在七大中心之外，新成立特色房产事业部等4个事业部。

对此，绿城中国方面对记者表示，组织架构的优化是为了提升人均效能，难免会涉及到减员和部分人员职务调整，但职务调整和减员并不是目的，最终目的是为了提高公司运营效率。

同时值得注意的是，近日绿城还公布了一份股份激励计划，将予激励的股份将由受托人以集团出资的现金于公开市场购买。没有采用公司回购的市场惯用手法，而是由高管在市场购买，绿城中国此次的股份激励计划被认为有带动股价的目的。

针对这一说法，绿城中国方面在回复记者时也坦言：“绿城中国的股价低迷，虽然股东建议公司回购，但我们认为公司回购存在一些弊端，回购股份后会注销，致使股本越来越小、流通量越来越小，对公司整体发展及股东利益并没有最大化保障。”

绿城中国方面在回函中指出，在这种情况下，绿城中国制定的方法是在市场买入股票，满足一定条件后分配给员工。这是一个很成熟的计划，其他同行也有类似的计划。虽然每年的额度不是很大，但是也能体现公司管理层对公司长远发展的信心，将员工、公司与股东的利益相结合，带动公司股价上涨，自公告发布后公司股价的表现也反映了这一点。

规模焦虑

改革与调整背后，绿城中国似乎正在经历一场关于速度和规模的“争夺赛”。

相关数据显示，2018年，绿城中国新增37宗地块，总建筑面积约719万平方米，总土地款约517亿元，其中归属于绿城中国支付的金额约339亿元，平均楼面价11398元/平方米，预计新增可售货源1276亿元，权益金额751亿元。

在总土地储备上，绿城中国的增长微弱且集中在一二线城市。2018年，绿城中国共有土地储备项目117个，总建筑面积约3247万平方米，一二线城市占到了70%，而2017年其总建筑面积为3032万平方米。

据张亚东此前透露，2019年，绿城中国计划新增土地货值1500亿元，权益投资金额为450亿元。绿城中国方面还对外界宣称：“今年上半年在进行大举的投资，新获取的项目接近80%集中在一二线城市。”

去年7月初，绿城中国开始计划走高周转之路。彼时，绿城中国内部流传出一份备忘录，其要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略。

外界有质疑声称，绿城中国将全面中交化，规模将取代品质成为绿城中国的首要追求。对此，绿城中国方面对记者表示，绿城中国从来没追求过规模。提高周转效率，对于任何一个企业都是应该做的，但不是绿城中国的目标，只是一个管理的举措。

卢文曦分析指出，绿城中国提高周转速度，一方面是为了回款，另一方面更多的是为了保证资金的安全。时间越短，企业规避风险的能力或者安全系数就越高。

值得注意的是，2019年1月，绿城上海黄浦湾被曝涉违建，沙盘里小桥流水的景观带是市政绿地，收房后的业主被告知拿不到房产证。对此，记者向绿城中国方面求证，并未获得其正面回复。

不过，绿城中国并未打算放慢自己的发展速度。日前，张亚东对于公司在2019年~2021年三年的发展规划，分别给出了2000亿元、2500亿元、3000亿元的合同销售目标，即对绿城中国提出未来三年分别达到28%、25%、20%的增速要求，而2021年3000亿元的目标较2018年1564亿元的销售额亦接近翻番。绿城中国方面对记者表示，对于既定的销售目标很有信心。

卢文曦对记者表示，绿城中国去年销售额不到2000亿元，一两年之内要实现3000亿元仍然面临压力。“对于那些已经上3000亿元的企业来说，它们的扩张能力会比绿城中国更大。所以，3000亿元以上的竞争对手不会轻易把市场让给绿城中国，与此同时，已经达到3000亿元的企业向下吞并也是相当容易的。”

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