从国家统计局公布的数据来看，房地产开发投资和销售指标均出现不同程度的回落。3至4月份出现的楼市小阳春现象在5月份戛然而止。据专家分析，这主要与近期楼市调控政策收紧有关。长期来看，房价虽有小幅波动，但并无大幅下跌可能。

注重一城一策、因城施策是今年楼市调控主旋律。但这并不意味着地方城市主体因此可以放松对房地产市场的调控。“房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，房子是用来住的，不是用来炒的。”人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上强调。

近两月调控趋严 部分城市楼市或开始降温

5月份，房地产开发景气指数(即国房景气指数)为100.85，比4月份回落0.07点。总体来看，5月份房地产市场供给端稳中有落，楼市继续回暖或受阻。

具体来看，1至5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，增速比1至4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资增长16.3%，增速回落0.5个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者表示，房地产开发投资增幅收窄主要是因为部分城市土地管控较严，限制购地积极性以及房企资金面收紧。

同期，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1至4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%。但商品房销售额增速虽回落2个百分点，仍保持势势，增速为6.1%。其中，住宅销售额增长8.9%。5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米，成为2014年以来的最低点。

对此，严跃进回应，虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春态势，各地购房情绪好转。但5月份的市场数据说明楼市回暖遇阻，部分三四线城市可能步入降温通道。

伴随着销售趋缓，房企业绩不佳。中原地产首席分析师张大伟表示，目前公布2019年前5月销售业绩的27家房企，销售额同比上涨10.7%，而去年大部分企业同比上涨超50%。

土地购置情况似乎更能印证楼市降温趋势。1至5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，降幅比1至4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

据统计，2019年前5个月，发布房地产调控政策高达205次，且多集中在四五月份。而2018年同期为159次。在张大伟看来，近期持续收紧的调控政策明显影响市场走势，购房者入市积极性不高，是导致5月份销售数据不佳的主要因素。部分城市在政策收紧后，市场有所观望，成交量上涨乏力。

因城施策不等于放松调控

2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”。从坚决遏制房价上涨到因城施策、分类指导，再到稳房价、稳地价、稳预期，尽管表述上有所变动，但“房住不炒”始终是房地产调控主基调。

从2018年11月份开始，全国各地收紧的楼市调控政策有所减少。近期市场炒作氛围又起，部分城市因此发布从严调控政策。4月19日，住建部对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行预警提示。5月18日，住建部又点名苏州等4个城市。原因是近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，土地交易过热。

房地产行业关乎国家经济发展，也与每个家庭息息相关。当前市场对于政策的理解经常出现偏差，各地楼市一有风吹草动就容易引发炒作。正确理解房地产政策导向，首先要明确，由于各地经济发展、人口流动、资源等不同，房价走势不尽相同，城市分化将会加剧。这意味着，未来既会出现像鹤岗等人口净流出城市房价下降，也会出现像苏州等强吸引力城市房价上涨的现象。因而，局部区域房价涨跌变化都是正常的，不必过分解读。

其次，一城一策、因城施策，并不意味着地方政府可以自行放松调控。而是给予地方更多根据各自节奏灵活出台政策的自主权。保证房地产市场整体平稳健康发展，也不意味着不允许房价涨跌，而是杜绝炒作，避免房价大起大落。

专家表示，综合各方信息分析，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

针对后期房地产走势，张大伟认为，楼市依然以稳为主，调控以打补丁为主。此轮由今年年初资金宽松导致的小阳春行情，在政策影响下已快速退烧。预计6至8月份，市场可能迎来新一轮调整期。