秋日艳阳高照，走在北京(楼盘)的王府井(600859,股吧)街头，无意中你可能会发现，那些熟悉的老旧商场或酒店大多人去楼空，大门紧锁，抑或被围挡遮住，里面传来敲敲打打的装修声，这是北京当下正在发生的改变，用一个专业词汇解释就是城市更新。

北京早就进入存量市场，诸多老旧物业慢慢开始以重新的姿态承载新的社会功能，而这种力量正在改变北京商业市场的格局。事实上，无论是城市更新类写字楼，还是城市更新类新零售项目，都呈现蓬勃发展之势，并以可观的供应量影响北京市场。

城市更新类写字楼新增25.9万平方米

受经济下行压力持续加大影响，北京写字楼市场成交活力不足，租金延续了上季度的下行趋势。

戴德梁行数据显示，2019年前三个季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米，分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。

租金下行的同时，北京写字楼市场的空置率随之升高。

戴德梁行数据显示，北京全市写字楼空置率上升1.3个百分点至10.2%，核心商圈则继续保持稳定，为5.6%。

究竟原因，主要与写字楼供应增加有关，比如城奥大厦等新项目的入市。

另外，城市更新类写字楼供应较多，也影响了市场供需。

戴德梁行数据显示，2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%，达25.9万平方米。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为，随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出，一些中心城区老旧写字楼项目的升级改造也必将成为北京写字楼市场未来发展趋势。

魏东认为，随着北京高科技互联网，金融，高端服务业等优质产业的不断发展，楼宇经济将会在北京的经济发展中显现出越来越重要的作用。

零售市场供应量或下降40.4%

一个正在发生的现象是，北京新建零售项目供应逐渐放缓，未来供应更多依靠城市更新。

戴德梁行数据显示，2019年三季度，北京暂无优质零售项目入市，全市零售市场总存量维持在1387万平方米，其中购物中心占比超过86%。

戴德梁行预计，今年四季度，若路劲世界广场、芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目能如期开业，北京2019年全年零售供应量将有55.6万平方米，较去年下降40.4%，其中近50%都为城市更新项目。

虽然零售供应量整体下降，但存量市场的供应却在逐步增加。据观察，2019年3季度，复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦、等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期，未来大都以新商业的模式重新推出。业内人士预计，随着这些项目改造完成投入使用，北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

在戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴看来，北京未来新增供应主要集中在非核心区，且以社区商业为主。

而城市核心区的传统商业项目陆续开始改造升级，一部分项目被收购重整，在收益最大化前提下成为“商改办”项目，另一部分项目进行升级调整。

调整后项目将更注重全新消费需求，营造新潮的商业场景。

零售项目通过升级改造给客户新的体验以吸引更多客流，同样，零售品牌也在不断调整自己的产品体验、寻求新的增长点，新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等都是当前品牌更新发展的趋势。

比如，王府井百货本季度引入“和平菓局”，以老北京街区风貌、市井场景、风味小吃等为特色，打造了2400平方米的沉浸式体验空间，还原出鲜活真实的老北京生活。