喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产(01996.HK)，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。

11月13日，弘阳地产发布有息债融资信息，这是弘阳地产上市以来，第八次发有息债。长江商报记者粗略统计，上市16个月，弘阳地产累计发布有息债涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%，位于高位。

弘阳地产表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。这意味着，新债还旧债后，余下部分用来企业发展。粗略统计，今年前10个月弘阳地产拿地40余幅，累计耗资297亿元，已超过2018年全年拿地总额。

受此影响，弘阳地产债务也猛增。仅今年上半年总负债高达714.06亿元，较2018年同比增长97.34%，其中短期负债首次超百亿，同比增长185%;计息银行贷款及其他借款约为218.4亿元;优先票据65.4亿元，较2018年年末25.9亿元增长152.5%;融资成本同比上升54.1%。

此外，截至今年上半年，弘阳地产受限制存款及现金达80.04亿元，较2018年同期22.58亿元，同比增长254.47%。

事实上，弘阳地产上市以来，股价已数次破发低于2.5港元/股，截至11月15日收盘价2.46港元，较上市最高时股价3.62元/港股，跌幅32.04%，市值缩水38.51亿港元。

16个月8次发有息债

2010年开始，弘阳地产开始在全国跑马圈地。2013年，弘阳地产形成房地产开发与销售、商业物业投资与经营、酒店运营三大部分，与此同时，对资金需求与日俱增。

在招股书中，弘阳地产曾坦言，要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工，180天内实现有质量的开盘。

事实上，自上市以来，弘阳地产就开始频频进行高息发债。11月13日，弘阳地产公告称，将发行于2022年4月11日到期本金总额为1.5亿美元的新票据，票面利率9.95%。对于发债用途，弘阳地产方面表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般公司用途。

这是弘阳地产第八次进行海外融资。

2018年7月12日，弘阳地产港交所挂牌上市。同年11月，弘阳地产发行1.8亿美元优先票据信息，到期时间2020年，利率13.5%;12月17日，发行2亿美元优先票据，到期日与利率均与前者相同;2019年3月4日，发行优先票据3亿元美元，2021年3月到期利率11.5%;同年4月，再次发行优先票据3亿美元，2022年到期利率9.95%;6月25日，发行优先票据2.5亿美元，2022年到期利率10.5%;10月30日，发行优先票据1亿美元，2021年到期利率13%。11月7日，再次发行3亿美元的的9.95%优先票据，并与今年4月11日发行的优先票据合并及构成单一类别，利率为9.95%。

长江商报记者粗略统计，上述八次美元优先票据，累计募资金额达17.8亿美元，平均票面利率为11.48%。

业内人士认为，票面利率在9.5%—13.5%之间，融资利率仍处于高位。在此基础上高频融资，负债规模压力巨大。

10个月逾290亿圈地

高息举债圈地，成了弘扬地产最真实的写照。

财报数据显示，今年以来，弘阳地产进行了大手笔拿地以及收购。截至2019年6月30日，弘阳地产总土储面积为1568.73万平方米，较2018年年年底的1308.44万平方米增加19.9%，土储扩张速度高于2018年的16.28%。

在上半年业绩发布会上，弘阳地产执行董事兼行政总裁何婕曾公开表示，今年上半年弘阳地产一共获取了35幅地块，新增建筑面积达到407万平米。其中，合作拿地占91%，合作拿地依然是坚持的战略。

而在2018年度业绩会上，弘阳地产首席财务官申广平曾透露，公司预计2019年将拿出回款额的50%-60%用于投资拿地。

据不完全统计，今年前10个月其拿地40余幅，总计耗资逾297亿元，超过其2018年全年拿地所耗费总额。

值得注意的是，今年上半年，弘扬地产进入西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等地，从区域性房企向全国性综合房企转变。

然而，加速储地的背后，却是下调销售目标。

数据显示，2016—2018年弘扬地产销售额分别为150.2亿元、257.3亿元、473.38亿元，分别同比增长71.3%、84.2%。

值得注意的是，其2018年销售目标是500亿元，弘扬地产最终未能完成当年销售目标。

2018年度业绩发布会上，弘阳地产总裁何捷提出2019年600亿元的销售目标，下调增长目标，增长率在20%-30%之间。

2019年11月8日，弘扬地产最新发布的未经审核的运营数据显示，今年10月份，销售金额57.42亿元，同比增长68.03%;销售面积42.39万平方米。今年1-10月，集团实现累计合约销售金额595.01亿元，同比上升42.84%;累计销售面积373.02万平方米，前10个月完成全年目标的82.5%。

然而，按照弘扬地产2020年千亿目标，则意味着，明年销售增长率需达到66.67%。对此，建银国际研究报告认为，弘阳地产在2019—2022财年可实现21%的复合年增长率。招银国际则预测，公司复合年增长率为41.3%。但即便如此，弘阳地产在2020年实现千亿目标，难度仍颇大。

短期借款增185%

加速的扩张，公司负债也在不断攀升。

财报数据显示，2015—2018年，公司总负债分别为210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元。

值得注意的是，2019年上半年负债总额高达714.06亿元，较2018年同期361.8亿元同比增长97.34%。

其中，短期借款首次超百亿，猛增至108.99亿元，较2018年上半年38.24亿元同比增长185%。财报数据显示，2015—2018年，该数据仅分别为23.98亿元、24.96亿元、46.37亿元。按此计算，不到4年时间，弘阳地产短期借款增幅达354.5%。

融资租赁负债(流动)新增5163.6万元;其他应付款项及应计费用47.66亿元，同比增长71.13%。流动负债合计531.65亿元，较2018年同期251.98亿元同比增长110.99%，占总负债额的74.45%。

此外，长期借款达109.39亿元，同比增长21.25%;融资租赁负债(非流动)新增10.14亿元。

从资产负债率看，弘阳地产也一直在80%左右徘徊。数据显示，2015—2018年，公司资产负债率分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%，2019年上半年，资产负债率为82.59%。

负债增长的同时，融资成本也在增加。财报数据显示，截至2019年6月30日，弘阳地产6个月融资成本约为1.84亿元，较去年同期1.19亿元增加54.1%。弘阳地产表示，融资成本变动主要因土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。

与此同时，弘阳地产受限制资金和抵押存款也在增加。财报数据显示，截至2019年6月30日，集团拥有现金及银行结余约为169.5亿元，受限制存款及现金80.04亿元，较2018年同期22.58亿元，同比增长254.47%。其中，受限制现金约为27.3亿元，已抵押存款约为52.7亿元。长江商报消息●长江商报记者 吴婷