2020年伊始，已有十余家房企发布海外融资及发行境内债券计划。

仅1月8日一天，就有融创中国、旭辉控股、正荣地产等6家房企公告称，拟在境外发行美元优先票据。而在此前，龙湖集团、华夏幸福(600340,股吧)也宣布将在境外发行美元债，金科股份(000656,股吧)、龙光地产则在近日公告拟发行超短期融资券以及公司债券。

据财联社不完全统计，年初至今不到10天时间，上市房企发行境外债券的总金额已达68.15亿美元。

海外融资井喷的背后，映射出房企即将面临的偿债高峰。中指研究院数据显示，2020年，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元;到2021年，这一数据将达10496.2亿元。

“在集中偿债的压力下，部分激进扩张、负债高企的企业应加强现金流管理，缩减投资开支，加快销售回款和加大融资力度，否则现金流将面临失控风险。”一位房地产行业分析师表示。

主流房企融资集中度上升

1月9日早间，佳兆业集团公告称，拟发行1笔5亿美元票据，票面利率10.5%;远洋集团也宣布，拟发行1笔4亿美元票据，但票面利率仅4.75%。

这仅是今年以来房企密集融资的一个缩影。1月8日，碧桂园宣布，拟发行两笔共计10亿美元票据;同日融创中国公告，拟发行2025年到期的5.4亿美元优先票据;旭辉控股也公告表示，将发行2025年到期的4亿美元优先票据;而正荣地产称，拟发行2.9亿美元的优先票据。

据了解，上述拟发债的房企均将本次获得的资金用于偿还旧债。“从房企发债可以看到融资端并未一刀切，发债仍有新增，但仅有借新还旧可以操作。”华创证券分析师袁豪表示。

“房地产企业今年债券到期量增加，不得不通过债券发行应对债券到期带来的融资缺口。”经济学家宋清辉如是说。

由于去年银保监会加强房地产信托监管，房地产信托发行金额出现下降。从中国信托业协会数据上看，2019年三季度，房地产业信托余额为27811.9亿元，环比下降5.1%，增速自2016年来首次转负。

随着金融监管趋严、融资渠道收紧，部分房企不得不进行高成本海外融资。

中指研究院数据显示，2019年，规模超过百亿的房企海外债券发行规模达4544.9亿元，同比增长32.2%。与此同时，房企融资成本也在上升，2019年前三季度海外债券融资成本为8.33%，较上年同期上升0.94个百分点。部分房企如华南城、大发地产、正商实业等均以超过10%的利率进行海外融资。

而对于中小房企而言，融资环境则更为严峻。

“在本轮周期中，金融去杠杆和资管新规等资金收紧政策对于房地产行业而言，就相当于进行了一次资金端的供给侧改革。在如此背景下，中小房企获得资金的难度有所提升，但是中大型房企的融资则相对通畅，这也就推动了融资集中度的提升。”袁豪表示。

据华创证券研究报告，在资金供给侧改革下，15家主流房企的融资集中度由2015年的 21.3%提升至2019上半年的66.0%。

房地产融资监管难松绑

自2019年5月起，银保监会连续发文，严查资金违规流入房地产市场。业内普遍认为，房地产迎来史上最严监管年。

据悉，监管机构在银行、信托、外债等房地产融资上加强了监管和限制，包括表内外融资不得用于土地出让金融资，禁止资金通过影子银行流入房地产等。购房端也是处于严格收紧的态势，除了首付比例还维持在高位，个人消费贷款、综合贷款、信用卡透支不得用于购房。

此外，银保监会还对32城市银行机构开展2019年房地产业务专项检查，要求信托公司控制业务增速，提高风险管控水平，房地产企业发行外债只能置换一年内到期的中长期境外债务。

据诸葛找房研究中心统计，因房地产业务违规，截至2019年底，已有19家信托公司共计领到33张罚单，罚没总额2037.36万元，比2018年增加近40%。而中信银行(601998,股吧)因十三项违法违规行为，被合计罚没2223.7万元，刷新今年以来银保监系统最高罚款记录。

华泰证券(601688,股吧)分析师陈慎指出，融资端的管控背景在于对房地产行业的去金融化思 考，在“不让更多资金流向房地产领域”的定调下，房地产行业的融资“设卡布防”可能在中期会趋于常态化，这也将带来当前房企对现有杠杆以及模式的新一轮思考。

“随着债务到期压力上升，资金状况逐步收紧，预计融资政策亦有望边际改善，但前端融资监管仍难以松动，房企资金面或难现2019年年初宽松态势。”诸葛找房一位分析师表示。