中国基金报记者 丁汀

上海全市正式复工伊始，土地市场便迎来了重磅项目。

2月11日，上海徐汇滨江180万㎡综合体地块正式挂牌出让，起拍价格高达310.2亿元。

值得注意的是，该地块出让起始价已超过2014年中民投联合体248.5亿元拿下的董家渡地王，以及新鸿基2013年拿下的217.7亿元的徐家汇地王，成为了新的上海总价地王。

上海徐汇滨江综合体地块挂牌

起始价310.2亿元

根据上海土地市场发布的消息显示，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块于2月11日正式挂牌出让。

根据相关资料显示，该地块为无底价挂牌出让，设立起始价310.2亿元，增价幅度为200万元，挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。

值得关注的是，该地块挂牌起始价310.1亿元已经成为目前上海最高价地块。此前上海最高价的地块是中民投在2014年获得的董家渡地块，董家渡地块的出让面积为12.67万平方米，当时参与竞拍需缴纳的保证金为49.6亿元，起拍价248.05亿元，最终成交价248.5亿元。

这幅地块的起拍价，也与2016年8月拍出的全国总价地王相当。当时，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，这11宗配套商业地块的楼面地价约为2.15万元/平方米。

根据此前的挂牌文件显示，徐汇滨江西岸金融港地块中包含了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，四至范围：东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路(地块四至范围以附图红线为准)。

据悉，该土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。地上面积32.37万平方米，其中出让面积23.13万平方米;地下水平投影占地面积28.58万平方米。28幅地块将以整体一次性的方式出让。

业内人士表示，徐汇滨江区域位于土地资源稀缺的中心城区，是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。该地块总计拥有约1.2公里的黄浦江岸线，南向面向无遮挡全景收藏刚刚开工的世博文化公园，地理位置和体量上来说基本上是不可能再复制的绝版。

开发成本或超过700亿元

相关业内人士预计，从此前上海多块巨无霸综合地块建设情况来看，徐汇滨江西安金融港地块建设周期将在7-10年左右。另外，该项目大概率总投资将超过700亿元。

根据相关资料显示，项目总建筑面积高达180万平方米，其中地上计容建面为108.7万平方米;地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米。

该项目是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环，主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文 化、生态等功能为一体的中央活动区。

在出让的地块面积中，住宅建筑面仅为20.01万平方米，占总建筑面积的18.12%，且绝大部分都是社会租赁住宅用地。其中，可售商品住宅占比仅为4.71万平方米;租赁住宅15.65万平方米，不超过1187套。除此以外，规划的商业建面高达21万平方米;写字楼建面65万平方米;酒店5.5万平方米;文体用地4万平方米。

值得一提的是，临黄浦江的稀有地块中竟然规划了15.65万平方米社会租赁住宅，租赁住宅面积达到了可售商品住宅面积的三倍多。相关文件强调，该社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持 续出租运营。由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进 行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过 6 年。

业内人士预计，此前董家渡地王总建筑面积仅有113.9万平方米，总投资超过600亿元。相比之下，根据徐汇滨江西安金融港地块的体量，其最终总投资或将超过700亿元。

超级地王最终将花落谁家？

目前已获2名预申请人

在1月19日在公布预申请结果中，该地块预申请人共有2名，申请人受理编号为2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

此前公告中提及，预申请人需要缴纳的全额保证金金额为65亿元，远超董家渡地块的50亿元。

值得关注的是，该土地设置了比较严格的出让条件。根据规划，该地块受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业，60%办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。这意味着总体能够出售的物业并不多，项目未来需沉淀大量的资金。

此外，在后续的出让流程中，投标人还要签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

据澎湃新闻报道，此前曾有开发商对它们表示，“这种大体量和高价的地块，一家开发商很难吞得下，最终应该是两家或者三家联合体一起拿地。该地块的商业部分要求全部自持、办公自持60%，租赁住房这种属于投入大，回报周期长的项目，对于受让者的资金链有着高要求。国企和金融机构合作拿下项目的可能性会比较大。”

也有消息称，拿下该地块的开发商或将是香港置地+平安联合体。

据悉，该地块暂定2月20挂牌截止。究竟最终花落谁家，大家拭目以待。