由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会将于5月9日上午9:30在中冶大厦9层会议室(北京朝阳区曙光西里28号)召开。中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞对中国楼市提出六个问题,同时他表示,这些理论问题不解决,中国的房地产长效机制的建立就无从谈起。

文字实录:

牛凤瑞:

各位同志,各位朋友,今天每年一度的皮书发布会,对我来说有两个特点:第一个特点,我有一篇文章投稿了,他们用了;第二个特点就是今天让我第一个发言。为了节省大家的时间,稿子印了大家看就行了。我今天把我有关中国房地产研究的一些思想方法给大家作简单的汇报

新一轮楼市调控在继续,今年的楼市走势如何大家都很关注。楼市走势有其存在的历史延续性,展望今年的楼市首先要看看以往楼市发生了什么。我们首先看看去年的楼市回顾。去年的楼市总体态势我用三句话来概括:一、市场交易量价再创历史新高;二、年内市场波动再创最大波幅;三、政策调控创最短周期,不到一年,政策又回到了原点。

去年的楼市又是以往五年、十年,甚至十几年我们市场矛盾积累演化的结果。以往十几年中国的楼市总体态势也可以有三句话来概括:一、楼市泡沫涨而不破。二、楼市拐点来而复返。三、房价调控不降反升。这三句话可以概括我们十几年的中国楼市的总体态势。楼市的信息有月度、季度、年度的同比、环比变化,又有结构性的区域性变化。这些变化对于市场主体具有决策参考价值,但是如果进行宏观政策的调整,主要应该依据楼市的长期变化和走势。这是两个思维逻辑的起点。所以我一直主张,我们的蓝皮书不仅要为楼市交易主体和短期的政策调整提供贡献智慧,更要为政策的长远调整,特别是建立长效机制提供相应的方案选择。这是我讲的第一个观点。

第二,今年的楼市展望。今年楼市是去年楼市的延续,由于我们的思维和体制的惯性,今年的楼市依然是政策市,楼市走势的方向盘依然掌控在政府之手,政策依然对楼市发挥关键性的影响。而政策实施的成本与效果的比较,对建立房地产长效机制发挥着何种作用依然是人制互建。分类调控、因城施策虽然已经成为共识,但是以调控房价为中心,以遏制炒房为重点的政策目标依然继续。过度依赖行政手段的调控方式依然大行其道,急于达到调控目的的政策密集出台,力度不断加大,也依然是一种主流的认识。但是房价理性回归,回归到何处?何为理性?控制房价过快上涨,何为过快?量的界限在哪里?如何把握相应相关的力度和节奏?依然众说纷纭,莫衷一是。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,重申房子的基本功能和属性,这是常识。但是房子具有居住和保值增值的双重功能也是事实,也是常识,炒房的前提是房价上涨的预期,炒房的动力在于有钱可赚,未炒房子的最后接盘者还是用来住的。由于对楼市客观规律和房地产的性质、特点、定位、基本功能等缺乏理论上的共识,中央反复强调的建立房地产长效机制,稳定市场供求预期依然是一个美好的愿望,年度取得实质性进展的可能性不大。由于楼市基本面还没有发生根本性的变化,估计今年下半年楼市总体上将强烈观望,量制价稳的态势。但是不同区域表现会有很大的不同,我们的一线城市和热点地区由于强力调控楼市将量跌价稳,以二线城市为代表的区域性中心城市,楼市的量价稳中有升,将是大概率的事件,库存较大的三、四线城市去库存压力依然山大,但是价格大幅度下降的概率极小。这是我对今年市场的一个判断。

对于地价来说,中国的楼市地价将维持高位,无论怎么调控恐怕不会有大的改变。市场分化、企业重组并购的势头不减,行业的集中度持续上升。我国楼市的这种年度态势和多年走势表明一个基本真理或者一个基本事实,行政的力量往往扭不过市场的力量,调控政策的方向与市场规律相吻合才能发挥事半功倍的效果,否则很难达到预期的目标。

最后一个观点,楼市需要理清几个深层次的思考,楼市健康稳定的发展是全国上下的共同愿望,建立房地产发展的长效机制也是中央一再强调的目标,欲达此目的,前提是理清相关的理论问题,达到思想认识的共识。我提六个问题:

第一,中国房地产是虚拟经济还是实体经济,我们很多大人物高层决策者仍然认为是虚拟经济。中国的楼市与股市等同吗?房地产业应否按照西方的理论进行调控?这是我们需要解决的。为什么各行各业市场交易火爆都会受到不同程度的欢迎和吹捧,至少不会被舆论围剿。唯独楼市成为例外,这很令人深思。

第二,从防止资产泡沫关注民生的角度,房价过快上涨应该受到政策的限制。但中国房价上涨的原因何在?能否控制?房价上涨与房价下降何者对于中国国民经济的影响意味着更不可控的风险,这个思想影响明确。难道房价下降的前景就那么美好?那么令人向往?值得我们政策的不遗余力?

第三,中国的房子够住了吗?够住的标准在哪?炒房是中国楼盘需求的主体吗?控制炒房的钥匙是限吗?贱买贵卖在各行业均被允许,房地产例外的依据何在?

第四,楼市与金融安全密切相关,但是中国金融安全的风险主要来自于楼市吗?或者说中国金融安全的风险防范主阵地是在楼市还是在金融机构本身?

第五,农村土地入市或者是农村经营型建设用地入市能够解决中国楼市的困局吗?中国农村经济型建设用地或者农村土地入市将产生何种关联性影响?

第六,房地产政策与住房政策有何种关系?两者等同吗?作为产业政策的房地产调控应该或者能否担负起作为社会政策、住房政策的全部责任吗?

这种理论问题不解决,中国的房地产长效机制的建立就无从谈起。谢谢。