日前，网传湖北省恩施(楼盘)市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题进行了调查核实，对十条降价现象提出预警和相应的整改措施，房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。

今日，证券时报记者致电恩施市住建局求证，相关负责人表示：“市房协房价预警文件属实，我看过，这是市房协根据市场情况自己发布的。”

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文件披露十条“罪状”

根据这份文件，当前恩施市楼盘降价的主要表现有十条，其中有四条明确了调查数据：有的楼盘高备案价，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米;部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格降幅在300元-500元/平米;有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。

另外六条则包括低价诱客，引起市场波动极大;综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间;低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣;违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下矛盾隐患等。

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恩施楼市现状：

去库存与补库存的循环

过去两年间，同许多三四线楼市一样，恩施也迎来了一波大涨。

随着楼市去库存政策的推进，恩施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策，包括调低首付比例，首套房公积金贷首付低至20%，二套符合首套标准的，首付仅需30%;扩大提取适用范围，购房除本人、配偶外，子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工、个体户进入公积金覆盖范围，缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。

与此同时，棚改货币化安置力度也有所加

这一政策取得了明显的效果。2017年，恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米，达到4988.64元/平方米;而2018年更上涨了1176.94元，涨幅达到23.59%。成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出现了“抢房”的白热化趋势;2018年成交量同期相比上涨7.29%，累计总销售额100亿元，与2017年同期相比上涨26.58%。

值得注意的是，去化周期已经开始拉长。2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右，但根据2018年的报告，这一周期已经接近10个月。而新建非商品住宅库存高企，现有存量出清约需55个月。另一方面，补库存还在进行时。2018年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，近三年来首次高过销售面积。

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恩施位于湖北省西部，属于典型三四线城市。此次限制降价的做法，也被认为反映出政府部门“托市”的思路。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县，州政府所在地恩施市是县级市，其他七个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市全市总人口82万，城市建成区面积45平方公里。

记者注意到，2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米，为全州最高，是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。相比之下，余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右，几乎同2016年房价尚未开始快速拉升时的价格持平。

由于交通等原因，恩施州的经济情况相对不够发达。官方数据显示，2018年恩施州GDP总量为871亿元，是湖北省唯一一个未过千亿的市州。

去年恩施州GDP增速为6.2%，同样是省内最低水平。

就区县经济而言，2018年，恩施市的政府债务余额为67.4亿元，在湖北省各县市中，规模仅次于武汉(楼盘)市瞎的黄陂区和江夏区。根据国盛证券的统计，2018年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。

恩施只是全国不发达城市的代表，属于三四线城市中经济相对落后区域。对房地产有一定依赖度。

中原地产首席分析师张大伟认为，

该机构统计显示，2018年恩施州完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨27.14%;恩施土地出让金规模为45.34亿元，同比涨幅超过100%。

这也反映出当前三四线楼市的一种普遍现状，即随着房地产市场的降温，很多城市开始担心经济增长和财政收入受到影响，因此会出台托底性调控手段。

他指出，

在此之前，已有部分城市有过“止跌”的做法。今年3月，赣州（楼盘）市赣县区发布停止特价房销售通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批。在安徽的合肥（楼盘）、砀山、芜湖（楼盘）等地，均出现过房地产项目降价销售后又被叫停的情况。

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潮水退去，三四线开始裸泳

对于恩施楼市而言，可能是短期上涨太快，需求退潮后剌激效力消退，就出现了降价压力。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对记者表示，

根据易居研究院中国百城房价报告，今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平，即明显走出了“过快上涨”的区间，同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平，这体现了当前房价继续降温的态势。

该文件也只是预警作用，降价作为市场行为，即使是政府也没有有效手段来改变。

自2018年6月开始，棚改风向开始变化，住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再，这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。当潮水退去，恩施市房协也只能要求各个企业与之“共克时艰”。不过，邹琳华也表示，

但必须要看到的是，三四线楼市也尚未达到房价转跌的临界点。纬房指数监测显示，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%，涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为71个，比上月减少1个，上涨城市占比为60%。

严跃进指出，房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。对于相关开发商和中介公司来说，后续营销方面需要积极管控，防范为(博客,微博)了冲业绩而乱降价，或者是做一些名不副实的假降价。

毕竟，房子是用来住不是用来炒的，这是大家喜闻乐见且热切盼望的。