自“3·30”楼市新政实施以来，中山房地产市场一片红火，预计5月份成交破万套，有望创下月度成交新高。然而，并非所有的楼盘都能从大好形势中获利。最近一个月，全市已经有3个楼盘以超低价网签，被业界人士怀疑为抵押项目。

业内人士表示，近期出现抵押项目的频率比之前要高，这意味着，在目前激烈的市场竞争下，并不是所有的开发商日子都好过。一般开发商在抵押的时候会选择商业作为抵押产品，但如果连住宅都抵押，购买这个项目就存在较大风险。

多个楼盘以超低价格网签

刚刚过去的上周(5月11日—17日)，全市商品房网签将近3000套。截止到5月17日，当月中山楼市已经销售了6447套商品房，按照这一趋势，5月成交或将破万套。

在这成交飘红的一周，东凤镇成区域成交黑马，总网签套数达到837套，冲上第一名宝座。但其成交的主力楼盘却是凯盛广场，据中介机构统计数据显示，其一周成交664套，成交均价低至3293元/平方米。

业内人士认为，与凯盛广场相同地段的其他楼盘，目前售价均已突破6000元/平方米。凯盛广场以如此低的价格出现大量成交，被业内人士视为“不正常”的成交。在近期，与凯盛广场一样看起来成交并不正常的，还有豪逸御华庭、科尔玛新城、金澳华庭等楼盘。

以豪逸御华庭为例。中介机构公布的数据显示，豪逸御华庭于4月20日刚拿到预售证，而一整栋楼的房源随后全部显示网签成交，成交均价是3000元/平方米。记者获悉，豪逸御华庭此前的价格一直维持在7200元/平方米。相比周边楼盘，这一项目的定位与售价相对较高。倘若这楼盘售价3000元/平方米，甚至连成本都无法收回。记者致电询问，该楼盘销售人员表示其均价为7000元/平方米，并非3000元/平方米。

上述几个楼盘的不正常成交，在业内人士看来，被抵押的可能性很高。天域置业表示，如果某个项目的网签价格与其当前的市场销售价格落差很大，比如豪逸御华庭的3000元/平方米，与其7200元/平方米的市场价相差甚远，因此判断其存在抵押的可能。其次，可以查询项目的网上备案情况。一般来讲，如果一栋拿到预售许可证不久的住宅楼，突然间网上备案显示整栋楼都呈“已售”状态，那这栋商品住宅楼被用作抵押的可能性很大。

在建工程抵押可促资金融通

一般来说，当房地产项目出售之后，在市国土资源局的网签数据上便可显示出成交信息。那疑似抵押的项目，又是如何操作的？

记者从市国土资源局获悉，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

据悉，在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，近年来被许多开发商所使用。尤其是在开发商资金链非常紧张的情况下，能够起到迅速获取继续建造资金的作用。

从市国土资源局公布的文件可以了解到，在建工程抵押的抵押权人可为贷款银行、自然人、法人及其他民事主体。双方按照商定的估价到国土局进行备案，此时所抵押的项目就将无法正常出售。

但在建工程贷款的用途，仅能用于在建工程继续建造。只有开发商注销抵押登记之后，之前被抵押的项目才可重新进入市场销售。

疑似抵押项目出现频率渐增

为何开发商要将楼盘进行抵押？近期多个楼盘的疑似抵押现象是否正常？对此，合富辉煌市研部经理谢仲娟表示，由于市场的压力，自去年开始在中山出现楼盘抵押现象，每月都会出现一到两个疑似抵押的项目。从抵押项目的数量来说，是正常的数量，没有出现大规模的项目抵押，不必恐慌。

天域置业分析，事实上个别楼盘出现抵押的情况一直都存在，主要是因为一些开发商并不能像大开发商和央企地产公司那样获得较多、较优惠的银行贷款和融资，但资金链又比较紧张，因此把在建工程进行抵押。待资金流转情况恢复正常后，就会撤销抵押备案，重新进入市场正常销售。

“像达兴豪苑，由于融资的问题，就把可售的商品房都用于抵押，然后在去年逐渐解封。而近期除了豪逸御华庭、凯盛广场以外，三乡的东城温泉里在4月份也有抵押融资的嫌疑。”天域置业相关负责人说道。

“近期出现抵押的项目频率是比之前要高，4月底至5月中短短几周内就有三单。这意味着虽然自4月以来楼市成交一直较火，但在目前激烈的市场竞争下，并不是所有的开发商日子都好过。不过，总体来看，大部分的开发商的资金链还是比较稳健的。”天域置业分析道。

购买疑似抵押项目存风险

截止到5月17日，中山楼市已经销售了6447套商品房，今年5月成交有望刷新纪录。不过火红的成交势头，并非每一个楼盘都能分享到。疑似抵押的楼盘，有许多正是面临资金回笼压力。那对于消费者而言，这类疑似抵押的项目，是否存在风险？

天域置业表示，在建工程进行了抵押，销售时销售资金要进行监管，定向用于归还抵押贷款，以此来规避其中的风险。在销售过程中，这部分房子的售房款将放入相关部门的监管账户，防止被开发商挪作他用。由此来看，一般情况下，购房者也不必过于顾虑楼盘部分产品抵押的问题。

中山资深地产人士张林峰认为，对消费者来说，也不用看到抵押就闻风色变，因为也有项目是销售理想的，在开发商把抵押的产权赎回来后，也不影响销售。由于商业的金额高，因此不少开发商在抵押的时候会选择商业作为抵押产品，跟住宅无关。但如果连住宅都抵押的话，的确值得注意。

“当然了，有实力的开发商是有保证的。但是中山由地主转变成为开发商的企业也不在少数，资金链不足加上经营经验欠缺，所以抵押现象也时有发生。”张林峰分析道。南方日报记者 游玉华