新政刺激楼市回暖 北上广深火热成交能否持续?
每日经济新闻| 2015-05-27 11:00:10

“3·30新政”等利好政策持续发酵,以及部分A股投资者将获利资金转投楼市,一线城市楼市提早“入夏”,其中深圳房价涨幅领涨全国。可是,房企的好日子来了吗?股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强?哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊?《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

国家统计局发布的数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,分城市看,分化仍然较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

房地产市场的逐步回暖,已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样,A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市?正日益成为业界关注的热门话题。

楼市回暖传导至地价

楼市的火爆,正在传导至土地市场。各城市之间,从房企对于土地的青睐度,可以折射到房价上。

中原地产研究部统计数据显示,截至5月18日,一线城市住宅用地虽然成交7宗,但其中有5宗上海的动迁安置房,其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看,北京与上海等城市待售土地均非常少。

在一线城市减少土地供应的情况下,房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日,二线城市合计成交住宅类土地81宗,平均溢价率达到了16.83%的年内新高,平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者,“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市,这种情况下,房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化,特别是一线城市,土地价格明显处于高位,房企竞争激烈。从未来预期看,房地产市场的刺激政策还会继续出现,而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至,但从实际效果来看并未触及根本,北上广深需求增长依然受到限购制约,三四线城市新增主动需求依然难以为继,因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。

投资要看存销比

库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。

截至2015年4月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米,环比下降0.6%,同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃,这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。

4月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.4,这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份,该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快,这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是,在各类救市政策效应积极释放的背景下,包括改善性购房需求的积极释放,将促使后期存销比具备下滑动力。

从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值最高,超过了35个月。

对于烟台的库存高企,山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,山东把城市规划得过大了,比如一个城市的人口规划有400万人,但规划过大的城市面积加起来,与实际人口的占地相比,要大很多。这样的话,各城市才能有更多的建设用地指标,才能更多地去销售土地,增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用,就使现在的库存量比较大。

李铁岗认为,进入白银时代,投资、投机性需求在减少;而刚需和人口的增长有很大关系,不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放,因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大,需求没有上涨的情况下,价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下,城市的区域吸附能力小。”

而天津作为二线城市,去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月,但去库存压力仍然较大。

在天津中原投资顾问部总监高飞看来,天津的购买力还是比较低,很难像北京、深圳一样炒作,房价应该是稳定的,和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人,因为天津大多是工厂、制造业等,不像北京、上海有大量的服务业和金融总部,所以房价很难有一个好的预期。

上述机构的研报称,总体来讲,烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言,深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小,而作为一线城市的深圳存销比数值最低,为7.4个月,预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市,但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。

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房企篇1

量升价稳 一线城市房企卖房不难赚钱难

“4月份我们公司全国来访超过7万组,环比增长超过两成,五一小长假认购金额更是增长1倍,市场信心大幅提升”,保利地产内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

在“3·30新政”出台以及降息、降准等利好政策叠加效应下,上市房企4月份销售额呈现明显回升势头,尤其是在一二线城市成交大幅回暖的势头下,部分房企的当月销售额更是翻倍。

然而,单月的热销难言市场已经反转,硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不乐观。多位房企高管向记者表示,除了一线城市和少数二线城市外,大部分地区今年的去库存压力依旧较大,抓住市场窗口期坚决走量仍是目前最主要的策略。

大型房企受益楼市新政

相比于2、3月份房企销售业绩“普跌”的势头,4月份上市房企销售纷纷上扬。克而瑞统计数据显示,在其跟踪的万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中,仅有5家房企销售金额出现同比或环比下滑现象,其余房企无论是环比还是同比均呈现上涨势头。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示,由于本轮刺激政策的主要受益对象是改善性需求,该类型产品占比较高的房企销售回暖的势头更明显。

龙头房企销售增幅普遍跑赢大市,万科、恒大、保利及万达的单月销售额在百亿元以上。保利地产同比、环比销售增幅均超过60%,万科、万达同比销售增幅也在30%以上。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,相对于中小型房企,大型房企不仅具备品牌优势,广泛的布局让其在价格调整上具备更大操作空间,在营销模式上也能更好地与互联网或金融企业合作,采用众筹等新型销售模式。在行业集中度提高的大背景下,大型房企将是市场回暖的主要受益对象。

不过,由于目前市场回暖集中在一二线城市,三四线城市成交依然疲弱,导致部分房企并没有从本轮回暖潮中受益。重点布局在三四线城市的碧桂园,4月份销售金额仅为65.6亿元,较去年同期出现下滑。

保利地产内部人士向记者表示,从公司4月份的销售情况来看,一二线重点城市销售环比增长达50%以上,回暖迹象明显,但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政利好的反应较为滞后,楼市新政对各地楼市影响显现出差异化。

房企目标完成率不乐观

尽管4月份楼市迎来久违的“开门红”,但一季度市场的低迷导致上市房企的销售目标完成率难言乐观。《每日经济新闻》记者注意到,截至今年前4月,仅恒大地产的目标完成率达到30%,多数房企集中在20%左右,部分房企甚至仅完成15%。

保利地产内部人士认为,除了一线城市和少数二线城市外,大部分地区今年的去库存压力依旧较大,房价快速反弹的可能性不大,预计未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势,公司今年的主要工作依然是抓住市场窗口期,坚定走量、去库存。“从中长期来看,除非地方政府在三年内不卖地,否则大多数城市供大于求的市场格局难以扭转。随着政策刺激的边际效应递减,市场能否保持持续升温有待观察”,欧阳捷告诉记者,除了去库存之外,房企还应该根据人口流入、产业结构、城市规划的变化调整市场布局,适应新形势下的市场变化。

以目前主流房企扎堆的一线城市为例,欧阳捷调查发现,由于竞争激烈导致地价飙升,部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价差为12200元/平方米,但2014年该数值下降至8000元/平方米,今年更进一步下滑至6000元/平方米,地价与房价差甚至低于二线城市整体约6500~7200元/平方米的水平,这显示出一线城市虽然房子不愁卖,但很可能是无利可图。

在欧阳捷看来,房企简单地扎堆在一二线经济发达城市的做法逐渐走不通,对各类型城市甚至板块的需求挖掘能力,将成为房企未来竞争的关键因素。

借助本轮A股大牛市,上市房企纷纷抛出再融资计划。克而瑞统计显示,截至5月15日,今年已有24家A股上市房企宣布定增,募资额共计1166亿元,是去年全年的2.43倍,呈爆发态势。“在房地产下半场,无论是为了降低负债率,还是用于转型发展,手里有没有钱是最重要的”,欧阳捷认为,谁能更好地利用资本市场筹集资金,谁就能脱颖而出。资本市场的火爆更有利于已上市的大型房企,缺乏融资渠道的中小型房企会进一步被淘汰出局。

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