杭州、泉州改用老旧厂房纪实 旧厂房"长"出新产业
经济日报| 2015-06-08 10:01:00

为了适应新变化,浙江杭州、福建泉州等地利用老旧厂房建起了创意产业园,在符合规划的条件下,实现了资源再利用,同时更促进了区域经济发展。近日,《经济日报》记者来到杭州、泉州等地进行调研——

从城中村到创意硅谷

远远的,记者就看到了绿树掩映中的一排排小红楼,听到了清脆鸟叫声,第一次走进位于浙江杭州的山南国际创意(金融)产业园区,红墙黑瓦的办公楼、花坛里盛开着雏菊和月季、办公区整洁明亮的环境……给人留下深刻印象。

你一定想不到,几年前,这里还是破旧厂房、城乡接合部。如今看起来颇具风格的小楼,都是由破败的旧厂房和仓库改建而来。

山南国际创意产业园坐落在玉皇山以南,三面环山,一面临江,占地总面积约150公顷,规划可用于办公的建筑面积近25万平方米。以前玉皇山南区块辖区内除了陶瓷石材加工和仓储,还有铁路机务段、维修厂等大型国营单位,以及大量玉皇山村原住民,复杂的生活形态造就了大量的旧厂房、仓库、旧民居和违章建筑。

在寸土寸金的杭州,这么大一片地每年靠仓库出租收入800万元,税收仅40万元。创意产业园管委会办公室主任吴青松告诉记者,玉皇山南区域地处南宋皇城边,有深厚的文化内涵,附近有白塔、吴汉月墓、八卦田遗址等旅游资源,具备发展文化创意产业的先天条件。上城区区委、区政府由此确立了以文化创意、金融创投为主的现代服务业集聚区的方向和目标,改造重点就是旧厂房、旧仓库、旧民居和拆除违章搭建,即“三改一拆”。

秉承有机更新的原则和花园式办公的理念,旧厂房、旧仓库被保留下来,只对外立面进行改造,室内加建小型会务、展示板块和周边回廊,形成丰富多变的室内空间。厂房周边环境设计为“一窗一景”,使建筑、庭院、空间均具备中式传统建筑特色。

更重要的是民生问题。该地原有玉皇村住户1595户,近4500人,农民和居民比例约为4:1,园区集中改造后,90%的住户实现了本地安置,住房条件显著提高。区政府从实际出发,对市政配套设施进行完善:位于南宋官窑对面的施家山41号(原杭州水泥厂宿舍)单位自管房系上世纪80年代建造,一直无物业管理,零星居住着48户居民。小区周边杂草丛生,污泥堆积,健身场地的杂草足有半米多高。指挥部副总魏金根了解这一情况后,马上安排工程处人员,利用半个月时间,对该区700平方米的场地进行环境整治。铲除杂草,铺就草坪,种植桂花树,小区面貌焕然一新。

近日2015全球对冲基金西湖峰会在杭州召开,玉皇山南基金小镇也在会上揭牌,峰会发布了“浙江打造财富管理中心倡议书”,即“西湖宣言”。“宣言”提出:在浙江,“大众创业、万众创新”不仅仅发生在科技领域,它还是打造财富管理和私募金融服务强省的集结号。

上城区制定了入驻企业亩产指标,即每年每使用1平方米物业实现税收1万元、入驻基金小镇办公需自有资金规模10亿元以上,确保“钻石物业”产生“钻石效应”。近年来,以“有品牌影响力、有资金实力、有运作能力”为标准,上城区引入了新华社新媒体基地、浙报集团传媒梦工厂、思美传媒、南方设计院等文创类企业,以及赛伯乐、敦和、上海联创等金融投资公司。目前园区入驻了250多家企业,其中文化创意类企业90余家,金融投资类企业160家。

吴青松提供了一组数据更能说明土地“华丽转身”后的效益——山南国际创业产业园租金收入由过去的800万提高到超千万,税收更是从40万元增长至3亿元。园区的新面貌获得了企业和居民的一致好评,成为浙江省现代服务业示范集聚区之一。

废弃厂房“腾笼换鸟”

同样的故事也在福建泉州上演:泉州市丰泽区原本是成洲工业区的一部分,上世纪80、90年代有大量服装、包装私营企业,2000年前后一批大企业外迁后,剩下零散无序的小作坊,环境脏乱、治安问题突出,厂区每平方米月租金仅4元至5元。

2010年,丰泽区政府创新机制,将土地使用权和经营权予以分离,引入兴世纪(香港)旅游文化投资有限公司,对占地187亩的38幢旧厂房进行改造,投资2.6亿元,建设了集创意办公、艺文活动、休闲娱乐、购物等4个业态为一体的“领Show天地创艺乐园”。运营公司向原土地使用权人租赁原厂房进行改造,采用纯商业运作,与原土地使用权人逐一谈判,合作条件灵活多样、租金可高可低、租期可长可短。谈判成功后,运营公司在原来旧厂房的基础上,对建筑外部进行必要的改造和装饰,不增加一寸土地,通过改造来实现“腾笼换鸟”。

经过3年多的改造运行,曾经的旧厂房成为时尚地标,园区也成为全国仅有的4个国家级广告产业园区之一。220多家广告、电商、文化创意类企业入驻,产业集聚效应不断增强,5200多名以80、90后为主的创意人才在园区实现创业就业,每平方米建筑物月租金达到40元至50元。2013年园区实现产值13亿元,上缴税收1.2亿元,成功孵化了皇品微电影等3家文创企业在海峡股权交易所挂牌。

福建省国土资源厅党组书记林依标在接受记者采访时表示,领Show天地的转变,一是为原先没落的旧厂房注入新的生命力,在符合规划的条件下,实现了资源再利用;二是根据城市发展定位,新兴业态得到发展,产业优化升级;三是增加了就业和税收;四是原土地使用权人租金收入增加,运营公司获得了较好的投资回报,政府也在改变规划、用途升级中获得了应有的合理收益。

但是,没有土地可质押,等于少了一大块可利用资金。这种运营模式如何复制?领Show天地广告产业园有限公司总经理李瑜告诉记者:“目前园区年收益率为12.5%,房租收益每年递增6%,在15年的合约期内,租户使用时间越长,租金收益越高。一些风投对我们非常看好,包括一些银行,不需要土地质押,只需要我们的合理收益作为担保,比如1000万5年的合理收益是800万,那么用这80%的合理收益抵押给银行,银行再把合理收益70%的部分,也就是560万贷给我。”

相对不足在于,园区每平方米的改造成本约1150元至1250元,需要运营方承担;之前租金只需要5元、10元一平方米的厂房,现在也涨到25元。“未来,整个项目8年的投资回收时间可能越拉越长,可能需要10年、12年,再加上资金成本,很可能根本做不了。工业用地改造为商业用地后还要解决消防等诸多问题。”李瑜说。

文创园区非惟一出路

目前,文化创意产业园在全国各地可谓“遍地开花”,如北京798、上海新天地、泉州源和1916文创园……当中有成功的佼佼者,但文化创意产业园是不是城市旧区域改造的最好方式?是否应该各地千篇一律地复制同一个模式?

泉州市国土局副局长吴河安在接受记者采访时表示,并不是所有旧厂房都需要做成“领Show天地”,因为改革开放时期的工业厂房并不具备太高保留价值,其次政府需要算经济账,“保留下来是对的,但不能无限制扩张,因为厂房的拆迁成本比民宅类低得多,要考虑更多的利用可能”。

无独有偶,在杭州滨江新区,一幢幢高楼搭建起土地利用的另一种可能,那就是大力培育发展高新技术产业,不断完善区域创新体系,提高自主创新能力。

记者在园区内先后走访了海康威视、华三通信技术有限公司。前者是全球领先的安防产品及行业解决方案提供商,也是国内目前安防行业的龙头企业。海康威视一期数字音、视频编解码设备制造生产基地于2008年5月以协议出让取得,出让土地面积65.88亩,出让合同约定容积率为1.7至2.3。为了用好宝贵的土地资源,公司决定宁可增加投入也要高标准建设,最终设计建设生产大楼4幢,容积用足2.3,地上总建筑面积达104374平方米,地下建筑面积14682平方米。2010年12月底竣工投产,项目总投资为4.8亿元。2014年,公司总产值达71亿人民币,税收总额超过10亿元,亩均产值超1亿、亩均税收1518万元。目前海康威视二期、三期项目正在竣工验收、建设阶段。

华三通信则是全球领先的有线无线一体化网络解决方案提供商,生产基地项目于2009年12月以挂牌出让方式取得,出让土地面积89.87亩,容积率为1.7至2.0,建筑密度30%至40%,绿地率20%。2014年6月完成验收投产,项目地上总建筑面积达110781平方米,地下建筑面积35026平方米,项目总投资8.3亿元,目前已全部投产。2014年华三通信总产值达122亿元人民币,税收总额超过18亿。2014年实现了亩均产值1.35亿、亩均税收2002万元,极大提高了土地使用效率,取得了良好的单位经济效益和社会效益。

杭州市国土资源局土地利用处处长王洪光在接受记者采访时表示,不管是文创园还是高新企业,土地利用的思路都是可以复制的。

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