针对市场传出的引入美国黑石、独立物流地产的消息，北京商报记者昨日从万科集团获得了证实。业内人士指出，与投资机构间的合作是万科解决资金沉淀的方法之一，但是不同于住宅和商业地产，以自持为主的物流地产更加考验客户与开发商之间的黏性，后期的运营和管理比前期开发更为重要。因此，对于万科而言如何精准地找到客户是最大的难题，若没有客户资源，即便有机构的介入，也不能避免高空置引发的踏空。

不含廊坊项目

据介绍，万科已经成立了万科物流地产发展有限公司负责物流地产相关业务内容。目前该公司已在贵阳和武汉两地获得了两个物流地产项目。物流地产板块在万科集团内部得到了从事业部升级为独立公司的待遇。

但作为万科进入物流地产的首个项目——由北京万科主导的廊坊万庄生态新城项目却不在万科给出的物流地产项目之列。去年5月，万科宣布进军物流地产，首站选择了京津冀概念下大热的廊坊市。

对于万科物流地产首发项目的情况，万科相关人士只表示去年与河北廊坊的合作只是框架协议，目前可能只在集团物流地产储备资源的目录中。此外，北京商报记者也未能寻找到廊坊万庄生态新城项目的进展情况。

有市场声音认为，北京万科的换帅或影响了廊坊物流项目的推进，然而万科方面则表示万科未来将在住宅和传统商办地产之外积极拓展消费地产、产业地产以及地产延伸业务。其中物流地产是产业地产业务重点方向之一。

轻资产到底

虽然发展物流地产拿地成本较低，但是其整体开发是集投资、开发、运营于一体，且规模化的物流网络更需要开发公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持。

以全球知名物流设施提供商普洛斯为例，旗下拥有15只物流基金，为普洛斯提供了资金支援，如果坚持自己持有，万科在物流地产方面押注的资金量势必非常大。

而万科此前在涉足物流地产之初就表示会引入黑石、KKR、凯雷等战略投资伙伴。据消息称，万科新成立的物流公司中美国黑石集团也成为了其股东之一。

绿野资本集团董事长郑晓军进而介绍，国外成熟的物流地产操作模式为物流地产开发前期会有PE介入，待项目本身拥有稳定的投资回报后，再卖给REITs套现。

郑晓军称，万科目前在前期开发中引来机构投资不失为一个好办法，但是后期如何实现退出也有待观察。对于物流地产的资金成本方面，万科也并未透露过多。但据传，万科正在以普洛斯为榜样学习物流地产开发，普洛斯中国区总裁杨传德去年接受媒体采访时曾透露，万科请了普洛斯的专家到其总部为员工上课。

“在物流地产的操作上，万科或将效仿商业地产的操作模式。引来机构投资者，实现企业自身的轻资产化，用机构的钱来发展物流地产。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进称。

客户从哪来

但是引入了美国黑石的万科物流地产也并非全然无风险，在万科去年宣布进军物流地产之时，就有市场分析认为万科做物流地产存在一些难逃的短板，除了资金以外，还包括运营等等。曾操盘过多个物流地产项目的郑晓军指出，成立独立公司后万科首先要解决的就是客户的问题。

“物流地产是产业地产的一类，除了建筑形态上与万科所擅长的住宅不同外，其经营模式也以持有为主，因此出售住宅出身的万科如何盖厂房、玩出租是万科要学习的。”郑晓军进而称，除了上述两点外，更为困难的是物流地产的招商和运营。

他介绍，在物流地产开发中有一类为纯粹的物流地产开发公司，如普洛斯，其本身就拥有常年合作的企业资源，为其消耗物流资产；另一类第三方平台的介入，如由阿里巴巴联合众多企业打造的菜鸟网络科技有限公司斥巨资投资物流地产，主导者本身就拥有物流仓储的强烈需求。然而对于地产开发商而言，如果没有捆绑企业，后期出租的问题就会很难解。

戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊曾表示，客户和拿地是发展物流地产的关键两点。作为地产开发商的万科虽然在拿地上会有优势，但是在没有背靠产业和企业的前提下做物流地产，其后期运营难度会很大。对于以上所提到的运营难题，万科方面并未给出更多回应。

北京商报记者 钱瑜 阿茹汗/文